29 лютого у ХША відбулася подія “Передумови для створення доступного житла: як австрійський досвід може допомогти Україні”, організована Центром дослідження землі та житла ХША. Під час події відбулась презентація та експертне обговорення звіту “Житло для Спільного Блага: Стале Врядування на Прикладі Кращих Європейських Практик для Відновлення України. Австрійський внесок до ініціативи відбудови України “Новий Європейський Баугауз” та ініціативи створення житла для ВПО “Ко-Хати” (Івано-Франківськ).
Вольфганг Амман (Інститут Нерухомості, Будівництва та Житла, Відень (IIBW)), Олександр Анісімов та Ігор Тищенко (Нова житлова політика, ЦДЗіЖ) представили звіт, який є результатом багаторічного дослідження системи функціонування обмежено- прибуткових житлових асоціацій (LPHA/ОПЖА) в Австрії, а також можливості та виклики впровадження такої моделі в Україні, зокрема через розробку та прийняття відповідного законопроекту, драфт якого є частиною звіту.
Основні висновки дослідження, представлені експертами:
Австрійська модель житла для спільного блага, заснована на системі обмежено-прибуткових житлових асоціацій (ОПЖА), які є переважно приватними компаніями, є переконливим прикладом того, як недержавні актори можуть підтримувати фінансово стійку та соціально доступну житлову інфраструктуру у довгостроковій перспективі. Так, за останні кілька десятиліть ОПЖА сукупно створили близько 1 мільйона квартир, що становить 25% від загального житлового фонду в Австрії. Обсяги нового будівництва стабільно становлять 15 000-20 000 одиниць на рік.
Ключовими особливостями австрійської моделі є принципи вартості оренди за собівартістю, регулювання оренди, обов’язковість реінвестування прибутків (через револьверні/оборотні фонди), зв’язаність активів, обмеження підприємницької діяльності лише сферою будівництва житла, обов’язковість постійного будівництва житла та суворий аудит.
У чинному українському житловому та земельному законодавстві навпаки, відсутнє регулювання орендної плати, захист орендарів, немає стимулів для розвитку доступного орендного житла на рівні громад чи приватних гравців, розвитку житлових кооперативів та альтернативних форм власності та моделей забезпечення житлом.
Таким чином, австрійська модель може бути корисна для України як в плані розвитку фондів муніципального орендного житла, так і створення недержавних акторів житлового ринку, які функціонуватимуть за принципами LPHA, задля подолання затяжної житлової кризи, спричиненої надмірною приватизацією, домінуванням приватної власності, і дерегульованим ринком житла, а також руйнуваннями внаслідок війни.
Розділи 4 та 5 звіту містять адаптований драфт Закону про житло для спільного блага та аналіз можливостей його прийняття та реалізації в Україні. Ключовими запропонованими там компонентами є податкові пільги чи звільнення від податків, та пільговий доступ до житлових субсидій для відповідних житлових компаній. Іншим ключовим аспектом має бути пільговий доступ до державної чи комунальної землі (нерухомості) без аукціону. За оцінкою експертів Нової житлової політики, існує також альтернативна можливість впровадження LPHA сектору в Україні через зміни в чинному законодавстві, або у вигляді моделі ТзОВ + ГО/БФ
Анна Пашинська та Юлія Попова (Металаб, coHATY, IWO е.V.) представили досвід створення житла для ВПО у Франківську, Кам’янці та інших містах в рамках ініціативи coHATY. Досвід coHATY включає успішні кейси перетворення колишніх гуртожитків і комунальної нежитлової нерухомості на доступні соціальні гуртожитки, а також створення таких місць компактного проживання на основі пільгової оренди у комунальних чи приватних власників. За 2022-23 роки завершено 5 житлових проектів, реалізація ще двох триває в Кам’янці та Калуші. Вони ранжуються за ступенем участі Металаб: від волонтерської допомоги у ремонті приміщень до девелопменту проекту і менеджерської підтримки, і насамкінець ролі повномасштабного девелопера і оператора житла, за якої Металаб відповідає за всі етапи реалізації проекту і менеджмент житла (Маяк-Калуш).
В ході реалізації житлових проектів Металаб зіткнувся із рядом викликів, релевантних і в контексті впровадження обмежено-прибуткового житлового сектору в Україні:
відсутність доступу до землі та комунальної нерухомості, пільгових умов оренди землі для неприбуткових чи соціальних житлових проектів, ГО які реалізують подібні проєкти через ТзОВ тощо
відсутність податкових пільг для неприбуткових акторів чи ОГС, відсутність державних субсидій/грантів/позик на будівництво, ремонти, чи оренду землі для
відсутність та недосконалість відповідної нормативної бази, що фактично не дає ГО виступати операторами соціальних житлових проєктів.
Висновки експерток щодо драфту закону:
Позитивний аспект в тому, що така модель дозволяє різним організаціям взяти на себе роль постачальника житла.
Наскільки фактично здійсненною є така модель в українському контексті, якщо пропонується її регулювання центральними органами виконавчої влади?
Сумніви викликав також високий рівень регулювання та контролю ОПЖА в австрійському законодавстві. В Україні вже настільки жорсткий контроль за комунальними підприємствами, що вони часто не встигають існувати. Наскільки доцільним є існування такого контролю в українському контексті (коментар Юлії Попової)
Володимир Брегілевич (АМУЖН) через порівняння австрійського досвіду із польськими житловими асоціаціями та кооперативами зазначив що чи не найбільшим викликом для впровадження в Україні австрійської моделі обмежено-прибуткового житла буде ризик від можливої приватизації такого орендного житла через оренду з викупом і виведення його із соціального фонду, і які відповідно треба заборонити при створенні нової системи.
Юрій Черній (Право на захист) наголосив на трьох елементах, що вимашають детального перегляду для іпмлементації такого закону: 1)Пошук можливостей аудиту в межах наявної системи аудиту в Україні і ринку аудиторських послуг, 2)створення нових джерел для кредитування під низьковідсоткові ставки, без скасування діючих програм державного фінансування, а також 3) визначення системи пріоретизації тих, хто має першочергове право на доступ до такого житла.
%20(1).png)